دلایل رشد 1000 برابری قیمت مسکن بعد از انقلاب - مجله سرگرمی

شاید در نتیجه چنین دیدگاهی باشد که در حالی که قیمت مسکن در فرانسه سال هاست بدون تغییر مانده، قیمت آن در ایران به صورت عجیب و غریب با رشدی 1000 برابر طی 30 سال گذشته همراه شده است، اما بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان دلیل آن را نه در پستوی مشاوران املاک بلکه در تصمیمات غلط و غیرکارشناسی دولت ها و عدم برنامه ریزی مناسب در این بخش عنوان می کنند.

بیت الله ستاریان نیز از کارشناسانی است که معتقد است گرانی مسکن ریشه تاریخی در امنیت سرمایه گذاری در این بازار دارد. وی درباره عدم برنامه ریزی مناسب برای افزایش جمعیت طی سال های 1360 تا 1375 می گوید: در دوره ای فرصت داشتیم که پیش بینی کنیم که از سال 1385 به بعد نیاز به مسکن داریم. بنابراین به شدت با کسری مسکن رو به رو شدیم، به صورتی که در حال حاضر نیز این کمبود ادامه دارد. گفت و گوی ما را با این استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن در ادامه می خوانید.

ریشه گرانی مسکن در ایران چیست؟

گرانی مسکن بر می شود به یک دوره تاریخی و مدتی که مردم به تجربه درک می کنند که قیمت یک کالا روند فزاینده دارد و نسبت به همه شاخص های تورم همیشه در صدر قرار می گیرد. عموما این مساله خود به خود در مردم این تداعی را ایجاد می کند که این کالا، کالای سرمایه ای است. گاهی اوقات این کالا طلاست و در دوره ای ارز است. در کشور ما ملک و مسکن این حالت را پیدا کرده است.

اگر در دوره ای چهل ساله، بعد انقلاب را بررسی کنید مسکن از میانگین شاخص کالاهای ما بیش از دو برابر جلوتر بوده است. حالا در برخی سال ها افت کم داشته و در برخی دیگر سال ها ثابت بوده است، ولی وقتی دوره سی یا چهل ساله را بررسی کنید می بینید که رشد آن نسبت به میانگین خیلی بالاتر بوده و در صدر همه کالاها بوده است.

شما در سال 1360 یعنی 34 سال قبل را اگر بررسی کنید می بینید که یک ملک در تهران چه قیمتی داشته و الان چه قیمت سرسام آوری دارد؛ یعنی به راحتی زمین متری هزار یا 2 هزار تومان، الان 20 میلیون تومان شده است. 2 هزار تومان به 20 میلیون تومان یعنی رشد هزاربرابری داشته است. مردم چنین تشخیص می دهند و به همین دلیل این کالا، تبدیل به کالای سرمایه ای می شود.

نقش دلالان و واسطه ها در گرانی مسکن را چگونه می بینید؟

پتانسیلی درون خود کالا وجود دارد که این پتانسیل موجب می شود که یک کالا سرمایه ای شود. سوداگری در بخش مسکن معنا ندارد. این اصطلاح برای تخریب شاید کاربرد داشته باشد، اما جنبه مالی ندارد. سوداگری به این معناست که به ترفندهای مختلف و با احتکار به صورت کاذب قیمت کالایی را بالا ببرید و سود ببرید، ولی در مسکن این گونه نیست بلکه مسکن در ایران خود پتانسیل سودآوری دارد.

چرا این اتفاق می افتد؟

ملک در همه جای دنیا یک روند فزاینده و افزایشی دارد. شاید پنج سالی در جایی ثابت باشد، ولی نیاز به این کالا همیشه فزاینده است. مثلا جمعیت 3 میلیاردی دنیا وقتی به 7 میلیارد می رسد طبیعتا نیاز به مسکن هم افزایش پیدا می کند و از طرف دیگر چون کالا، کالای منطقه ای و به اصطلاح Local است (گندم نیست که بگویید در کانادا تولید می شود و می توان آن را وارد کرد).

مسکن بین المللی نیست بلکه باید در ایران تلوید و در ایران مصرف شود. به این خاطر هم در مناطق مختلف حالت های مختلف می گیرد. ممکن است در کشوری رشد جمعیتی آن پایین باشد یا رشد جمعیتی ندارد، مسکن و ملک رشد متعادلی داشته باشد و با شاخص تورم اش همسان باشد، ولی در کشوری که رشد جمعیتی اش زیاد و جوان است نیاز به افزایش مسکن زیادی خواهید داشت.

در کشور ایران بعد از سال 1355 تا 1365 یکباره افزایش جمعیت داشتیم؛ یعنی نزدیک به 18 میلیون در این دوره افزایش جمعیت داشتیم و این یعنی این که این جمعیت در سال های 80 و 90 به مرحله نیاز به شغل، تشکیل خانواده و مسکن می رسند.

پس در دوره ای بین سال 1360 تا 1375 فرصت داشتیم پیش بینی کنیم که از سال 1385 به بعد نیاز به مسکن داریم. طبیعی بود درگیر مسائل جنگ بودیم و فرصت چنین برنامه ریزی ای برای این دوره سال های 80 و 90 را نداشتیم. بنابراین مسکن به شدت کم آمد، به صورتی که در حال حاضر نیز این کمبود مسکن ادامه دارد.

ظواهر این کمبود هم در همه جا معین است. سالانه نزدیک به 750 هزار تشکیل خانوار داریم؛ البته تعدادی فوت شده هم وجود دارد و با درصدی که طلاق صورت می گیرد خود به خود نیاز به مسکن افزایش می یابد چرا که خانواده های تک نفره را اضافه می کند؛ یعنی دقیقا همان 750 هزار نیازی که به آن اشاره کردم باقی می ماند.

دلایل دیگر چیست؟

چیزهایی مثل ضریب استهلاک در مسکن داریم، ضریب خانه های خالی و ضریب تخریب داریم، این ها هم جزو نیازهای ماست. از سال 1384 به این طرف تقریبا سال یک میلیون و 200 تا 300 هزارنیاز به مسکن داشتیم و به تبع این ها فشار مضاعفی برای 10 سال آینده به وجود می آورد. این را نمی توانستیم تولید کنیم.

سقف تولید ما در روستا و در شهر 850 هزار بیشتر نبوده و نمی توانستیم هم بیشتر تولید کنیم. نه مصالح این اجازه را می داد نه نقدینگی این اجازه را می داد. اقتصاد ما به شدت اقتصاد فشرده و ضعیفی بود و از طرفی هم فرهنگ مان و نیازهایمان بالا بود؛ یعنی نمی توانستیم بگوییم یک اتاق یک خانه است چون تعریف مان از مسکن این گونه نبود.

ما دوره ای فقط توانستیم بگوییم الگوی مصرف 60 تا 70 متر است، ولی نمی توانیم بگوییم در الگوی 20 متری زندگی کنید. شاید در جوامع روستایی بشود این کارر را کرد، ولی در شهرها این کار سخت است. این نیاز فشرده ای را به بخش مسکن ایجاد می کرد هرچه تولید کنیم کسر می شود. از آن طرف هم اقتصاد اجازه نمی دهد چرا که هر چقدر که نفت می فروشیم و پول آن را پخش می کنیم همه آن سر از بخش مسکن در می آورد چرا که جزو نیازهای اولیه بشر است.

اگر کالاها را تقسیم بندی کنیم جزو کالاهای زیستی محسوب می شود چرا که به حیات بر می شود و تفاوتی که بین کالاهای زیستی و کالاهای فرهنگی وجود دارد این است که ما برنامه ریزی را براساس نیاز مطلق باید انجام بدهیم نه تقاضای موثر.

یعنی چگونه؟

تقاضای موثر را نمی توانیم جزو برنامه ریزی هایمان قرار دهیم. باید سعی کنیم به اندازه تقاضای مطلق تقاضای موثر ایجاد کنیم. در دنیا این اتفاق می افتد؛ مثلا کالاهایی مثل خوراک، پوشاک و مسکن، کالاهای زیستی است. ما نمی توانیم بگوییم مثل کالای فرهنگی یا لوکس است. مثلا بنز را دوست دارم و متقاضی آن هستم، ولی پولش را ندارم. بنز با توجه به شرایط مالی من برای چند سال آینده برنامه ریزی می کند، ولی درباره نان که نمی توانیم این صحبت را بکنیم و آن را به عقب بیندازیم. پس ما مطالعه می کنیم که تقاضای مطلق ما چقدر است و آن تقاضای مطلق را بررسی می کنیم. حتی اگر کسی پولی ندارد پول می دهیم تا بتواند آن را بخرد. در مسکن هم همین است.

علتش چیست؟

علتش این است که اگر کسی مثلا فرش نداشته باشد خطری برایش اتفاق نمی افتد، حیات زیستی و اجتماعی اش به خطر نمی افتد، ولی اگر نان، پوشاک و مسکن وجود نداشته باشد حیات اجتماعی اش به خطر می افتد. در این جا جرم خیزی و ناهنجاری ها و هزاران هزینه دیگر به بار می آورد؛ یعنی اگر کسی گرسنه باشد هزینه ای که برایش ایجاد می کند بیش از چیزی می شود که برایش نان بخرد یا برای مسکن هم همین گونه. اگر مسکن نداشته باشد هزینه ای که برای دولت ایجاد می شود بیش از ساخت یک مسکن است. به همین خاطر هم در قوانین اساسی همه جوامع دنیا، مسکن جزو وظایف دولت محسوب می شود.

چرا این تضمین را انجام می دهد؟

برای این که می داند اولین مشکل اجتماعی خانوار است و این مشکل خود به خود هزینه زیادی به خانواده تحمیل می کند. انواع و اقسام هزینه های امنیتی، هزینه های ناهنجاری های اجتماعی و سیاسی و غیره به وجود می آید. همه این مسائل مالی ارزیابی می شود و به همین دلیل دولت ها به دنبال تضمین سرپناه هستند.

این جا تقاضای مطلق مان برای مسکن بالاست. به همین دلیل وقتی نفت یا هر کالا و تولیدی دیگر در افرادی که در جامعه هستند توزیع می شود اولین کاری که صورت می گیرد تامین نیاز زیستی است. به همین خاطر همه چیز را ندید می گیرند تا این کار را انجام دهند.

به همین دلیل وقتی سرمایه ها سر از مسکن در می آورد به دلیل کمبود در این بخش افزایش قیمت ها را در پی دارد. در این شرایط تقاضای مطلق تبدیل به تقاضای موثر شده و متقاضی خود به خود نمی تواند خرید کند و باید دوره ای صبر کند و خود را برای خرید مهیا کند و همه ذخایر در این بخش را ذخیره کند تا کالای زیستی خود را تامین کند، بنابراین دوباره رکود و دوباره دوره ای افزایش قیمت و به همین شکل این روند ادامه دار است.

چرا این اتفاق در دیگر بازارها نمی افتد؟

چون به تعداد نیاز است و کالای زیستی نیست و برای دولت نیز هزینه ای ایجاد نمی کند. برای همین دولت دیگر تضمین نمی کند که مثلا شما باید حتما لپ تاپ داشته باشید یا حتما تلویزیون داشته باشید، ولی اگر خوراک، پوشاک و مسکن نداشته باشید هزینه برای جامعه به وجود می آورد که بسیار سنگین است و در مقایسه با خود قیمت آن کالا سرسام آور است. این اتفاق در مسکن می افتد و به همین دلیل نقشی که مسکن در بهداشت روانی جامعه دارد وزارت بهداشت ندارد. نقشی که مسکن در امنیت دارد نیروی انتظامی ندارد.

اگر نگاهی به آمارها بیندازیم می بینیم که در بین جرایم نقش مسکن چقدر پررنگ است یا آماری که از روان شناس ها می گیرید متوجه اهمیت این کالای زیستی می شوید. وقتی یک خانوار تشکیل شد یک تا چند ماه می تواند آن را حل نماید، اما بعد به دنبال راه جبران می افتد.

بنابراین آن گونه که مطرح کردید عدم برنامه ریزی و حمایت دولت ها از بخش مسکن موجب پیشی دریافت تقاضا از عرضه و در نهایت گرانی مسکن شده است؟

فقط عدم حمایت ها نیست. رشد جمعیت و نیاز به مسکن نیز از دیگر عوامل مسائل بازار مسکن است. شما نزدیک به 17 و 18 میلیون مجرد دارید. حساب کنید 10 میلیون خانوار جدید می خواهد طی دوره ای شش تا ده ساله اضافه شود؛ یعنی سالی یک میلیون مسکن باید ساخته شود.

در کشورهای دیگر دولت حمایت می کند؟

باید جزو برنامه ریزی های حتمی دولت باشد؛ یعنی دولت ها مجبور به این کار می شوند. هرگونه برنامه ریزی در بخش های دیگر از جمله بخش کشاورزی نیز سر از مسکن در می آورد.

یعنی چگونه؟

هر تسهیلاتی که به کشاورز بدهد سر از ساخت و ساز در می آورد. هر تسهیلاتی که به صنایع می دهد به مسکن می رود.

یعنی بنگاه داری بانک ها؟

هم بانک ها هم خود مردم هم همین طور. کارخانه دار به جای این که بخواهد کارخانه را توسعه دهد می بیند که در ملک بیشتر امکان سوددهی وجود دارد و سرمایه خود را راهی این بازار می کند.

بازار مسکن چقدر سوددهی دارد؟

از سال 50 به بعد برخی جاها بالای هزار برابر افزایش داشته است. کدام کارخانه و کالایی توانسته است آن قدر سوددهی داشته باشد. طبیعی است که پول به آن سمت می رود. وقتی بانک مرکزی در شاخص هایش اعلام می کند که شاخص مسکن بالاتر از همه کالاها با فاصله بسیار زیادی می دود، خب طبیعی است که بازار مسکن رونق بگیرد.

چرا این افزایش قیمت کنترل نشده است؟

برای این که نیاز بوده. این بحث سوداگری هم که می گویند این که ملک را می خرند و گران شد می فروشند، این ملک را چه کار می کنند؟ در انبار می برند و درش را می بندند؟

یعنی چون خود به خود گران می شود دیگر نمی توان گفت سوداگری می شود؟

بله.

سودی که روی ساخت و ساز مسکن می کشند چطور؟

اگر این کالا پتانسیل این را نداشته باشد دیگر نمی توان آن را گران کرد. چرا دیگر کالاها این پتانسیل را ندارند؟ مثلا چرا برای تلویزیون یا ماشین این اتفاق نمی افتد. کالا خودش این پتانسل را دارد. این در اختیار سازنده که نیست. بازار است که این مساله را معین می کند. چرا نمی توان روی طلا این کار را کرد؟

یعنی چون پتانسیل دارد می شود هرگونه که خواست این را افزایش داد؟

باید ریشه را در خود کالا پیدا کرد. باید دید مشکل کالال در چیست. شما اگر 10 تا پرتقال داشته باشید و ما بیست نفر باشیم و در این پرتقال دارویی باشد که حیات ما به آن بستگی دارد، در این صورت چون نیاز ضروری است با قیمت بالا به فروش می رود. اگر چهار تا قرص داشته باشیم و به آن نیازمند باشیم قرص ها چقدر اهمیت پیدا می کنند؟ حال تصور کنید که اگر هشت نفر بشویم چه اتفاقی می افتد. دیگر نمی توان گفت این قرص ارزان است.

پس یک دومینوی یوجود دارد، ولی چون قدرت مالی نیست متقاضیان مسکن نمی توانند خرید کنند.

این همان تقاضای موثر است.

ولی دلالان اجازه نمی دهند؟

این سود زیاد را من در رقابت با خریدار ایجاد می کنم؛ مثل یک مزایده همه می خواهند صاحب آن کالا شوند چون به آن نیاز دارند و در شرایط کمبود مسکن، کسی برنده می شود که پول بیشتری داشته باشد. برخی ها می گویند ما مسکن زیاد داریم، این حرف ها غیرکارشناسی است.

ما یک میلیون و 400 هزار خانه خالی در آمار داریم که اصطلاحا ضریب خانه های خالی می گوییم که در همه دنیا و در همه شهرها این رقم ثابت است. هیچ کسی نمی تواند این را کم یا زیاد کند. در جایی 4 درصد است. در پایتخت ها به 5 درصد می رسد و در شهرهای توریستی به 8 درصد می رسد؛ مثلا شمال یا مشهد شهرهایی هستند که در صدر خانه های خالی هستند.

یعنی ویلاها را جزو آمار خانه خالی می آورند؟

بله. در دنیا ضریب خانه های خالی همه شان همین گونه است. دوم این که اگر مسکن اضافه داریم یا سر به سر است باید هزینه آن در سبد خانوار 15 درصد باشد؛ یعنی شما با یک ساعت کار از 8 ساعت بتوانید اجاره خانه را بدهید و با بقیه بتوانید زندگی کنید. آیا واقعا این گونه کسی زندگی می کند؟ برخی اوقات دولت این را از سبد خانوار جدا می کند. وقتی به کارگری یک میلیون دستمزد می دهیم با این یک میلیون کجای تهران می شود خانه اجاره کرد؟ در پایین ترین جای تهران هم باید حداقل یک میلیون و 500 تومان اجاره بدهید یا اگر تعداد خانه ها با خانوارها مساوی است دیگر حاشیه نشینی چه معنایی دارد؟

چرا هر سال 5 درصد حاشیه نشینی اضافه می شود؛ یعنی یک بیستم شهر در سال افزایش حاشیه نشینی داریم. چنین مسئله ای در حال حاضر وجود دارد. این در سطح کل کشور رقم بالای یمی شود. حتی اگر یک درصد در کل کشور حساب کنید رقمی فاجعه آمیز است. در همه جای دنیا این رقم یک دهم درصد است این نشان دهنده این است که کسری زیادی در بخش مسکن داریم.

نقش بالا بودن قیمت زمین در ایران و تاثیر آن در افزایش قیمت مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

زمین، مسکن و ساختمان همیشه با یک نسبت افزایش پیدا می کنند. وقتی زمین، مسکونی می شود قیمت پیدا می کند، ولی اگر کاربری را کشاورزی کنید یا آموزشی کنید دیگر خریدار ندارد. پس مسکن است ک ارزش آفرینی می کند؛ یعنی مسکن پتانسیلی دارد که نام آن روی هر چیزی گذاشته می شود ارزش پیدا می کند.

مصالح و هزینه های ساخت و ساز چگونه تاثیر گذاشته است؟

همیشه درصدی دارد؛ به نسبتی که شاخص کالا افزایش پیدا می کند آن هم گران می شود. هیچ وقت مصالح به اندازه مسکن گران نشده است چون مردم به مصالح نیاز ندارند. هر مقدار که تورم افزایش پیدا می کند آجر و تیرآهن هم همان قدر افزایش پیدا می کند. اگر تولید مسکن به 850 تا 900 هزار عدد بخواهد برسد سیمان در ایران کمیاب می شود و قیمت آن چند برابر می شود. برای اینکه باید زیرساخت های مصالح را تامین کنید.

حرف پایانی ای دارید؟

نصف اقتصاد ما اقتصاد ساختمان است و نصف دیگر نفت. این بخش ساختمان همه اش خصوصی است و درصد کم دولتی است و برعکس نفت که متاسفانه 90 درصد آن دولتی است و بقیه خصوصی. یکی از مسائل عمده اقتصاد ما همین دوگانگی است. بخش نفت ما با جامعه بین المللی کار می کند و بخش مسکن محدود در منطقه است.

ما نمی توانیم سرمایه گذار خارجی به دلیل نبود سیستم هوشمند در بدنه دولت حاضر نیست با دولت کار کند. سرمایه گذار خارجی با سیستم هوشمند عمل می کند و حاضر نیست با سیستم قدیمی کار کند. دولت ها همیشه مجبورند از سیستم قدیمی استفاده کنند و معمولا نیز با این روش جواب نمی گیرند چرا که حواشی آن قدر وسیع است که به اصل نمی رسد؛ یعنی وقتی سرمایه گذار وارد یک سیستم دولتی می شود نمی داند آیا دو دو تا چهار تا می شود یا نه؟ چون هزاران عامل دیگر در این شرایط تاثیرگذارند.

دنیا با سیستم های هوشمند کار می کند به همین دلیل بخش دولتی ما با بخش خصوصی فاصله زیادی دارد. ظاهرا دولت شعار می دهد می خواهد بخش خصوصی را جذب کند، اما نمی تواند چون از دو سیستم متفاوت می خواهد استفاده کند. من دربخش خصوصی امروز می خواهم جواب و تصمیم بگیریم؛ اما در سیستم های قدیمی و دولتی نمی توان این کار را انجام داد.

pbmusic.ir: نوای پرنده پارسی | مجله موسیقی و هنری

balio.ir: بالیو | مجله گردشگری و مسافرتی

etre-yas.ir: مجله عطر یاس، محلی برای همفکری استارتاپی