جزیره سرگرمی یا جنگل ساختمان؟ - مجله سرگرمی

یک خانواده میانه برای مسافرت متعارف به کیش باید حداقل 3 برابر دستمزد ماهانه اش، هزینه کند؛ درحالی که هزینه همین نوع مسافرت داخلی در کشور ها کمتر از نصف دستمزد ها است. اشتهای برج سازی در پایگاه دریایی ملاکان، عامل محدودیت عرضه اقامتگاه دنیاگردی و غفلت از سرمایه گذاری در خدمات جزیره است.

نشانی سوم جنگل ساختمانی بعد از کوه خواری در تهران و سبزخواری در شمال معین شد. کیش به اسم جزیره ای که حدود دو دهه پیش، در فاز ابتدایی شهر دنیاگردی قرار داشت و تا همین یک دهه اخیر توانست سهم تقریبا محسوس از مسافرت های داخلی ایرانی ها را به خود اختصاص دهد، اکنون با سقوط نبض توریسم روبه رو شده و از دو محل، شرایط جذب دنیاگرد را از دست داده است.

در حال حاضر جزیره دنیاگردی کیش به خاطر هزینه های نجومی سفر، اقامت و سرگرمی باعث کیش دنیاگردان شده است تا جذب آنها. دنیاگرد ها با دو نیروی دافعه روبه رو هستند که موتور این نیرو ها در جنگل ساختمانی جزیره به وسیله جریان ملاکان روشن شده است. نیروی اول همان هزینه های سفر و نیروی دوم خدمات دنیاگردی ضعیف و غیرقابل رقابت با جزایر مشابه در منطقه است.

در حال حاضر هزینه های سفر، اقامت و سرگرمی در سطح مناسب و مطلوب برای یک خانواده با بعد میانه در یک مسافرت زمانی متعارف به جزیره کیش، حداقل 3 برابر دستمزد میانه رو به بالا است. در حالی که همین مسافر با حدود 15 درصد هزینه اضافه تر می تواند به جزیره رقیب کیش در منطقه سفر کند.

هزینه سفر داخلی هوایی در آمریکا و بعضی دیگر از کشور ها برای شهفرایندان این کشورها، اما حدود نصف دستمزدشان است. این اعداد و ارقام به خوبی، عوارض ثانویه احداث جنگل ساختمانی را نشان می دهد. اما چگونه این جنگل باعث سقوط نبض دنیاگردی شده است؟

بخشی از هزینه نجومی برای سفر به مقصد جزیره کیش، حتما به خاطر تورم عمومی است، اما عامل اصلی سفر گران به جزیره، حبس سرمایه در برج هایی است که می توانست به راستا اصلی سرمایه گذاری که همان توسعه بازار خدمات اقامتی و دنیاگردی جزیره است راهنمایی گردد. در بازار دنیاگردی کیش، رقابتی برای ارائه خدمات مقرون به صرفه و مطلوب وجود ندارد، چون اصل رقابت، فعلا در بازار املاک این جزیره بین سرمایه گذاران برای خرید با هر قیمتی، در جریان است.

آنالیز ها براساس تحقیقات میدانی، مشاهدات و بعلاوه مصاحبه با مسافران کیش و بعلاوه بعضی ساکنان جزیره نشان می دهد، خدمات شهری و دنیاگردی در این منطقه نسبت به یک دهه گذشته به شکل محسوس تنزل پیدا نموده و مجموع هزینه های سفر شامل حمل و نقل، اقامت، خرید و سرگرمی هم به شکل نجومی و فراتر از استطاعت گروه های زیادی از خانوار های حتی بالای دهک میانه، افزایش چشمگیر یافته است.

سرچشمه هر دو عارضه ضددنیاگردی در جزیره کیش یعنی ضعف خدمات مطلوب و قابل رقابت برای دنیاگردان و همین طور ساکنان از یک سو و رشد نجومی هزینه سفر، اقامت و سرگرمی از سوی دیگر، به اشت های ملکی مشترک بین ملاکان و عاملان واگذاری زمین و مجوز های ساختمانی مربوط است که سبب شده جنگلی از برج های مسکونی عمدتا خالی از سکنه به شکل اغلب خانه های دوم در این جزیره شکل بگیرد و در پی آن، کیش با سرگرم شدن به فرآیند سرویس به ملاکان، از تسهیل سفر برای دنیاگردان غافل گردد.

ریسک صفر خرید خانه دوم و چندم که طی همه سال های گذشته تا به امروز در تهران باعث محرومیت خانوار های فاقد مسکن و اجاره نشین از حجم زیادی واحد مسکونی خالی شده، اکنون در جزیره کیش باعث خرید آپارتمان ها در برج های مسکونی کیش به وسیله اقشار ثروتمند سایر شهر ها برای استفاده حداکثر یک ماه نامتناوب در سال شده است. این شیوه زندگی در جزیره، کیش را به پایگاه دریایی ملاکان تبدیل نموده و باعث جدایی جزیره از دنیاگردان پایدار شده است چرا که جزیره نه انگیزه ای برای سرمایه گذاری در حوزه دنیاگردی دارد - وقتی ملاکان خرج شهر را تامین می نمایند- و نه اینکه، ساختمان ها در قالب اقامتگاه اجاره ای مخصوص دنیاگرد، به بازار عرضه می گردد.

طی همین یک دهه، جنگل ساختمانی در شهر ها و روستا های دنیاگردی شمال کشور به صورت خانه دوم یا همان ویلا های تحت استفاده موردی شکل گرفته بود.

ثروتمندان با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر تورم، حین صعود انتظارات تورمی اغلب به بازار ملک پناه می آورند و، چون طی سال های اخیر و به ویژه در دوره های جهش قیمت در این یک دهه، همین جنس خرید های ملکی در مرکز باعث جهش های شدید و مکرر قیمت شد، این گروه به منطقه ها مجذوب نماینده و مستعد از جمله جزیره کیش مهاجرت کردند.

در دوره های قبلی جهش قیمت ملک، مقصد ملاکان و سرمایه گذاران ملکی، اراضی سبز شمال و منطقه ها کاملا دنیاگردی دو استان شمالی بود که باعث تهاجم پرقدرت ماشین ویلاسازی و برج-ویلا در کوه های سبز و زمین های ساحلی شد. در یکی دو دوره اخیر جهش قیمت اما، کیش هم مقصد تازه این گروه شد.

در این راستا، نهاد های دولتی و عمومی مالک زمین های مستعد برج سازی از فرصت هجوم تقاضای سرمایه ای ملکی استفاده کردند و با فروش زمین و مجوز های برج سازی، ساده ترین راستا تامین هزینه اداره شهر را در پیش گرفتند. ساده ترین راستا، تامین درآمد یکباره در حجم زیاد از گروه کم متقاضی خرید زمین و ساخت برج است.

بازی برد-برد-باخت در جزیره

نفع طرف عرضه زمین و مجوز ساخت، تامین درآمد و نفع ملاکان هم رشد قیمت با شیب تندتر از حتی تهران است که این خط مشترک، باعث شکل گیری جریان ملکی شده است. طی سه سال گذشته میانه قیمت ملک در تهران حدودا 4 برابر شده در حالی که قیمت ملک در کیش بیش از 6 برابر شده است.

این بازی برد-برد برای برج ساز ها و ملاکان از یک طرف و زمین دار بزرگ -دولت- از طرف دیگر، یک جمعیت بزرگ بازنده دارد که همان خانوار های ایرانی متقاضی سفر به جزیره دریایی با قابلیت اولیه دنیاگردی هستند. جریان ملک بازی، اما جلوی تبدیل این قابلیت به مسافرت را برای عموم مردم سد نموده است.

عوامل این جریان دست به دست هم داده اند تا جزیره دنیاگردی به جنگل ساختمانی تغییر کاربری پیدا کند. در اثر این رویداد بد، امکان و فرصت توسعه خدمات دنیاگردی از بازیگرانی که می توانند در این حوزه سرمایه گذاری نمایند، گرفته شد و حبس سرمایه ها در برج های مسکونی هم مانع از آن شد تا ساختمان ها به بازار محدود و فوق گران مراکز اقامتی جزیره وارد گردد که اگر وارد می شد، ترکیدن حباب نرخ های اجاره شبانه خانه و سوئیت و حتی اجاره بهای اتاق در بعضی هتل ها را به همراه داشت. اما هزینه صفر نگهداری خانه دوم و چندم در جزیره، درآمد سرمایه گذاری ملکی را چند برابر حاشیه سود سرمایه گذاری در بازار دنیاگردی نموده است.

بعضی کارشناسان معتقدند، یک دلیل تنزل خدمات بدیهی شهری و رفاهی در کیش، ایجاد مصنوعی منظره توسعه منطقه برای کسانی است که به اسم تازه وارد های جزیره قصد سرمایه گذاری ملکی دارند. آن ها وقتی وارد منطقه می شوند و چهره ضعیف شهر را می بینند این طور تصور می نمایند که جزیره در آینده، توسعه پیدا می نماید و در نتیجه ارزش املاکی که امروز خریداری می نمایند، تا چند سال دیگر چند برابر خواهد شد و همین برداشت، اسباب تشویق سرمایه گذاری ملکی را دوچندان می نماید.

مشاهدات میدانی در جزیره بیانگر آن است که طراوت و منظره ها چشم نواز سال های دور از این منطقه رفته است. حس دنیاگردانی که با سابقه سفر خیلی دور، دوباره به کیش می فرایند این تنزل کیفیت شهری را روایت می نماید؛ موضوعی که شاید با خط کش قابل میزان گیری نباشد، اما واقعیت دارد، چون احساس دنیاگردان است و اگر متفاوت از این بود، می توانست به شکل دومینویی باعث رونق سفر به این منطقه گردد. مصادیق بدیهی این شرایط را می توان خاموشی چراغ های بعضی معابر و عدم رسیدگی به یکی از جاذبه های دنیاگردی یعنی کشتی یونانی در حال تخریب و اطراف آن اسم کرد.

بعضی دیگر از کارشناسان هم معتقدند، مشغول بودن به کار ملکی در این جنگل ساختمانی، توانی برای توسعه مطلوب خدمات سکونتی و رفاهی آن طور که درخور دنیاگردان داخلی باشد و بتواند با جزایر دنیاگردی کشور های همسایه رقابت موثر کند، باقی نگذاشته است.

بزرگ ترین نیروی دافعه دنیاگردی در جزیره دارای ظرفیت خاموش دنیاگردی، هزینه سفر به این منطقه است. هزینه سفر شامل بلیت هواپیما، اقامت در هتل متعارف، گشت و سرگرمی در جزیره و سایر موارد مخصوص یک سفر داخلی برای یک خانواده در مدت زمان متعارف سفر - سه شب و چهار روز- 4 تا 5 برابر حقوق و دستمزد میانه است. این در حالی است که همین هزینه (سفر هوایی داخلی با مجموع هزینه ها) در آمریکا حدود 30 تا 40 درصد میانه دستمزد برآورد می گردد. در آلمان هم همین رقم است.

در خیلی از کشورها، هزینه اجاره اقامتگاه در مقصد سفر سهم حدود 25 درصدی از کل هزینه های مسافرت را دارد. اما در جزیره کیش، این رقم بیش از 40 تا 45 درصد برآورد می گردد. این سهم بالا ناشی از حبس ساختمان ها به وسیله ملاکان است. البته رقابت دولت با بخش خصوصی در بازار دنیاگردی هم مانعی برای افزایش سطح کیفیت و کاهش قیمت این خدمات به دنیاگردان است.

پادزهر جنگل ساختمانی

جنگل ساختمان های کیش با یک پادزهر خیلی ساده تبدیل به محیط دنیاگردپذیر خواهد شد؛ مالیات سالانه بر املاک با نرخ متعارف دنیای یعنی حداقل یک درصد قیمت روز املاک.

اگر دولت در جزیره کیش نسبت به اخذ شارژ شهری یا همان مالیات ملکی از واحد های مسکونی اقدام کند، هر آپارتمان براساس فرمول دنیای مالیات ملکی باید میانه حداقلی معادل 36 میلیون تومان در سال مالیات بپردازد. اجبار پرداخت این رقم یعنی تصمیم به فروش یا اجاره بخش زیادی از ساختمان های این جنگل ساختمانی که نتیجه اش، افزایش عرضه خانه های آماده اجاره به دنیاگردان و کاهش هزینه سفر خواهد بود.

در حال حاضر موتوری که پایگاه دریایی ملاکان را ایجاد نموده است، نیروی خود را با مالیات صفر بر ملاکی تامین می نماید. همین موتور، اما چنانچه مالیات موثر به کار بیفتد، خاموش می گردد.

این حرکت مالیاتی یک درآمد دیگر هم برای مدیریت شهری کیش، کیشوندان و دنیاگردان دارد و آن ایجاد منابع درآمدی سالم و پایدار از محل مالیات ملکی برای توسعه خدمات شهری و البته مجذوب نماینده شدن کیش برای سرمایه گذاران پروژه های سرگرمیی به واسطه افزایش تقاضای سفر به این منطقه است.

اوایل همین هفته، دولت ابلاغیه ای را درباره مالیات بر املاک لوکس صادر کرد که با توجه به نرخ مشخص شده در آن برحسب قیمت املاک، مبلغ مالیات به میزان نصف شارژ سالانه یک ساختمان می گردد. این مالیات در دنیا با نرخ موثر و کارآمد، اصلی ترین مالیات ضدسفته بازی است؛ بنابراین اگر در شهر هایی که مملو از املاک بلااستفاده یا کم استفاده است، مالیات سالانه با نرخ دنیای به کار بیفتد، نتیجه اش به نفع توسعه شهر و بهبود خدمات رفاهی خواهد بود. در کیش، این منافع دو چندان می گردد و نصیب بازار دنیاگردی هم خواهد شد.

نحوه اجرای قانون مالیات املاک لوکس در ایران به این ترتیب است که املاک مذکور به پنج طبقه قیمتی تقسیم و برای هر یک ضریبی تعریف شده است که مبنای اخذ مالیات است. اما این ضریب برای گران ترین املاک مسکونی در کشور، برابر با ضریبی است که برای مقرون به صرفه ترین خانه ها در آمریکا و اروپا تعریف می گردد. به این ترتیب که مالکان خانه ها و آپارتمان های فوق لوکس با قیمت بیش از 10 تا 15 میلیارد تومان، معادل 1/ 0 درصد از ارزش روز ملک مالیات پرداخت می نمایند و این در حالی است که کف مالیات سالانه املاک در دنیا حتی قدری از این اندازه بیشتر و به طور میانگین 16/ 0 درصد است.

این ضریب حداقلی هم صرفا برای املاک واقع در منطقه ها کم برخوردار که کم درآمدترین اقشار جامعه در آن ساکن هستند، پیش بینی شده است. در عین حال املاک لوکس در سایر کشور ها تا 93/ 1 درصد از ارزش روز را باید به صورت سالانه به اسم مالیات به دولت پرداخت نمایند.

با این حساب یک واحد مسکونی 15 میلیارد تومانی در کشور ما در حالی باید سالانه پنج میلیون تومان مالیات پرداخت کند که شارژ عمومی سکونت در آن واحد مسکونی که باید به صورت ماهانه پرداخت کند، به مراتب بیشتر و حداقل دو برابر این اندازه است.

بعلاوه شارژ سالانه املاک 5 تا 10 میلیارد تومانی در تهران، سالانه 4 تا 8 میلیون تومان است، در حالی که برای مالکان این گروه از املاک در قانون، اصلا مالیاتی پیش بینی نشده است.

banima.ir: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای بانیما

namasho.com: نماشو: آگهی رایگان، رپورتاژ خبری، طراحی سایت، سئو و بهینه سازی وبسایت