بهشت ملّاکان در شهرهای جدید - مجله سرگرمی

نتایج مطالعات و آنالیز های میدانی از شرایط اخیر شهرهای جدید کشور نشان می دهد حومه کلان شهرهای کشور بر خلاف الگوی جهانی، به بهشت ملاکان تبدیل شده است.

به گزارش جهانی اقتصاد، تحقیقات میدانی از شرایط سکونتی و بازار املاک در 17 شهر جدید فعال کشور، حاکی از آن است که در یک سال اخیر، بازار املاک شهرهای جدید در حومه کلان شهرهای کشور، مورد استقبال ساکنان کلان شهرها قرار گرفته است. در این مدت فرایند رشد قیمت مسکن همچون کلان شهرهای کشور، در شهرهای جدید نیز قابل توجه بود به طوری که سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته، در مقاطعی از تهران و سایر کلان شهرها نیز پیشی گرفت. همین فرایند رشد قیمت املاک در حومه شهرهای عظیم علامتی برای کلان شهرنشین ها بود تا نگاه آنها به حومه شهر جذب گردد.

جالب آنکه مطالعات و آنالیز ها نشان می دهد مشابه همین اتفاق یعنی مهاجرت جمعیت به حومه کلان شهرها، در یک سال گذشته (2020 میلادی) در حومه و کلان شهرهای تعدادی از کشورها همچون آمریکا، انگلیس و فرانسه نیز افتاده است. به عنوان مثال تورم مسکن حومه کلان شهر لندن، دو برابر تورم مسکن در لندن شد. همین طور تورم مسکن حومه شهرهای عظیم آلمان به 5/ 1 برابر شهرهای اصلی این کشور رسید. در آمریکا نیز تعداد خانه های خالی تا سهم بی سابقه ای (بیش از 2 درصد) افزایش پیدا کرد، در حالی که نرخ خانه های خالی در حومه شهرهای مادر به صفر رسید.

هرچند در ظاهر، موضوع مهاجرت جمعیت از شهرهای عظیم به حومه شهرها در ایران و سایر کشورها به یک دلیل اصلی یعنی رشد قیمت مسکن، فرایندی صعودی طی یک سال اخیر به خود گرفت و موجب شد حومه شهرهای اصلی برای سکونت بخش زیادی از جمعیت جذاب گردد اما در واقعیت دو اتفاق کاملا متفاوت از یکدیگر در حومه سایر کشورها و ایران روی داده است.

نتایج آنالیز ها حاکی از آن است که در سایر کشورهای مورد مطالعه، طبقات متوسط و متوسط روبه بالا به دلیل جاذبه های سکونتی در عصر قرنطینه، خانه نشینی و دورکاری، تشویق و تحریک می شوند به خارج از شهر مهاجرت نمایند. یعنی تغییر سبک زندگی برای سکونت سبب شد تا بخش زیادی از جمعیت کلان شهرها، با توجه به پتانسیل و جاذبه شهرهای جدید به حومه شهرها مهاجرت نمایند.

اما آنالیز های میدانی در خصوص فرایند مهاجرت از کلان شهرهای کشور به حومه شهرها نشان می دهد مهاجرتی که در یکی، دو سال گذشته از تهران و سایر کلان شهرها به شهرهای جدید اطراف اتفاق افتاده دو ویژگی اصلی داشته که در الگوی مهاجرت سایر کشورها دیده نمی گردد. ویژگی اول آن دوپینگ اجباری رشد جمعیت ساکن در حومه است و دومین ویژگی هجوم سفته بازان و ملاکان به حومه کلان شهرها.

درحال حاضر شهرهای جدید کشور که بخش اصلی حومه پایتخت را تشکیل می دهند بیش از آنچه شهر پشتیبان تهران به لحاظ جذب پایدار جمعیت باشند، همچنان شهر خوابگاهی محسوب می شوند، به این معنی که افرادی که در تهران به دلیل جهش قیمت طی یکی، دو سال اخیر امکان خرید ملک یا حتی اجاره واحد مسکونی در این شهر را از دست داده اند، به اجبار به حومه پایتخت مهاجرت نموده اند. در نتیجه بخش زیادی از این جمعیت سکونت پایدار در حومه شهر ندارند و هر آن مترصد بازگشت به شهر مادر هستند. اما وزن اصلی جهش قیمت مسکن در شهرهای حومه طی یک سال اخیر، به دلیل سکونت اجباری نبوده است بلکه به خاطر جذب نگاه ها به حومه شهرها برای سفته بازی ملک بوده است. دو اتفاقی که در رونق حومه نشینی 2020 در سایر کشورهای جهان دیده نمی گردد.آخرین آمارهای رسمی در خصوص شرایط جمعیت سکونتی در شهرهای جدید کشور نشان می دهد حدود یک سوم تا یک چهارم از ظرفیت جمعیتی سکونتی شهرهای جدید، در حال استفاده هستند و حدود یک میلیون نفر در شهرهای جدید کشور ساکن هستند، این در حالی است که این مناطق حدود سه میلیون نفر ظرفیت جمعیت پذیری دارند. براساس همین آمار حدود یک درصد جمعیت کشور در شهرهای جدید اطراف کلان شهر ساکن هستند در حالی که در مصر به عنوان کشوری که تلخ ترین تجربه احداث و توسعه شهرهای جدید را دارد، سهم جمعیت ساکن در شهرهای جدید آن معادل 10 درصد جمعیت کل کشور است.

در انگلیس نیز جمعیت ساکن در حومه کلان شهرها معادل 31 درصد کل جمعیت کشور است. همچنین در سال 2018 نتایج یک نظرسنجی از ساکنان شهرهای عظیم آمریکا نشان داده فقط 12 درصد از کسانی که در این شهرها زندگی می نمایند حاضر هستند همچنان سکونت پایدار در این شهرها داشته باشند و باقی جمعیت تمایل زیادی به زندگی در حومه کلان شهرها دارند. جالب آنکه چنین تمایل و فرایندی طی بیش از یک سال گذشته به دلیل فراگیری ویروس کرونا، افزایش پیدا نموده است.

مقایسه این شرایط در شهرهای جدید کشور و سایر کشورهای جهان، به نوعی بیان نماینده شکست برنامه ریزی های دهه 70 است. طی آن دوران با این نگاه که ظرف جمعیتی کلان شهرها در حال پرشدن است، شهرهای جدید به عنوان شهرهای پشتیبان شهرهای اصلی احداث شدند.

اما حالا پس از چند دهه، این برنامه ریزی با شکست جدی روبرو شده است. علت عدم موفقیت در برنامه ریزی برای احداث شهرهای جدید، در مطالعه ای که در سال 96 توسط کمال اطهاری، پژوهشگر با عنوان سیاست های مسکن و محیط مسکونی در شهرهای جدید اجرا شده تعیین شده است.

نتایج این مطالعه نشان می دهد: اولا، بیش از 70 سال از اجرای سیاست ساخت شهرهای جدید در جهان می گذرد و در این مدت کشورهای آلمان و انگلیس (کشوری که مبدأ ساخت شهرهای جدید بوده و در ابتدا شکل خانه باغ را داشته است) بهترین شکل اجرای این سیاست را داشته اند. در مقابل دو کشور ایتالیا و مصر تلخ ترین شکست در این حوزه را تجربه نموده اند.

این مطالعه نشان می دهد برنامه احداث شهرهای جدید در قاهره، با احداث کمربند سبز همراه نبود و همچنین این شهرها، دچار کمبود خدمات شهر و حمل ونقل عمومی مناسب هستند. این در حالی است که در انگلستان برای تامین این خدمات از اعتبارات بخش عمومی بهره برده اند. مرور تجربیات جهانی در این حوزه تاکید می نماید که شش اصل از سوی دولت ها برای احداث و توسعه شهرهای جدید باید مورد توجه و پیگیری قرار گیرد.

اولین اصل ساخت مسکن با خدمات کافی برای جمعیت پیش بینی شده است. دوم، ایجاد شبکه کارآمد و مقبول حمل و نقل عمومی برای رفت و آمد به حومه و مرکز (شاخصه اصلی نین شبکه مترو سریع السیر و ارزان قیمت است). سوم، سرزنده بودن شهر و اختلاط اجتماعی است به این معنی که طبقات اجتماعی مختلف در شهر ساکن باشند تا به این طریق از وقوع بزهکاری و ناهنجاری های اجتماعی جلوگیری گردد.

چهارم اینکه ترجیحا شهرهای جدید با استقلال مراکز شغلی غیروابسته به مرکز ایجاد گردد اما حتما دارای کیفیت مطلوب خدمات سکونتی از جنسی که با مرکز تعامل دارد، باشد تا طبقات متوسط نیز به سکونت در این شهرها جذب شوند. اصل پنجم ایجاد و توسعه شهرهای جدید به وسیله شرکت های بخش خصوصی با مشارکت مردم باشد نه اینکه ساخت خانه های دولتی به شکل انبوه در این شهرها اصل قرار گیرد.

اصل آخر نیز بر فرصت قائل شدن برای شهرهای جدید بابت شهر شدن در طول زمان تاکید دارد. به نظر می رسد بر خلاف این اصول، در ایران به جای اینکه شهرهای جدید جاذب جمعیت پایدار کلان شهرها باشند به بهشت ملاکان تبدیل شده اند. هشداری که در این مطالعات نیز به آن اشاره شده است. مبنی بر اینکه اگر شهرهای جدید محل بازی سوداگرانه شرکت های مستغلاتی باشد هیچ یک از اهداف اولیه از ایجاد و توسعه این شهرها اتفاق نمی افتد. اما علت تبدیل شهرهای جدید فعال در ایران به بهشت ملاکان که رشد قیمت مسکن را در یکی، دو سال اخیر، شارژ کرد، چیست؟ به نظر می رسد دو علت اصلی وجود دارد. علت نخست، وابستگی دولت به درآمد حاصل از فروش زمین است.

دولت در شهرهای جدید در مقایسه با شهرهای عظیم بیشترین زمین را دارد. بنابراین وقتی دولت به فروش زمین در این شهرها روی می آورد از یکسو برای سفته بازی و ملک بازی بستر جدیدی فراهم می گردد و از سوی دیگر شهر از ارزش افزوده مهم ترین دارایی خود محروم می گردد. علت دیگر آنکه در همه 20 سال گذشته، این شهرها به شکل گلخانه ای رشد نموده اند، یعنی در زمان کم بارگذاری ساختمانی انبوه در شهرهای جدید با اسم رمز تامین مسکن ارزان با خانه سازی دولتی اجرا شده است. هرچند ظاهر و هدف از اجرای این طرح برای تامین مسکن مناسب است اما به جای اینکه مطابق اصول جهانی، شهرهای جدید در بلندمدت توسعه پیدا کند به سرمایه گذار ملکی برای ورود به حومه شهرها، سیگنال می دهد.

نکته مهم دیگر آنکه در سه سال اخیر سیاستگذار به جای آنکه منابع محدود خود را به ساخت و احداث مترو در شهرهای جدید همچون پرند اختصاص دهد مجددا صرف ساخت مسکن در شهرهای جدید نموده است. در این شهرها در قالب مسکن مهر، 360 هزار واحد مسکونی ساخته شد و اکنون برنامه ساخت 200 هزار مسکن ملی نیز در این شهرها تعریف شده بدون اینکه سایر خدمات و امکانات مورجهانز در این شهرها تامین گردد.

بانیما: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای بانیما

مهسان بلاگ: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای مهسان