سود ساخت و ساز مسکن چند درصد است؟ - مجله سرگرمی

به گزارش خبرنگاران، ساخت و ساز طی چهار دهه گذشته همیشه در ایران به عنوان شغلی پردرآمد محسوب می شد و بعضاً سازندگان 100 تا 200 درصد سود می کردند تا این که از سال 1392 به بعد همزمان با جهش تا 500 درصدی قیمت مسکن نسبت به سال 1386 قدرت خرید به شدت کاهش یافت که باعث شد فراوری و عرضه مسکن وارد فاز رکودی گردد. هرچند از سال 1393 ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند بیش از 25 سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته ای با بسازبفروش ها اداره نموده است، اما سازندگان می گویند که قدیمی ها در حال ترک حوزه ساخت و ساز هستند؛ بعضی ها هم که پروژه های سنگین تعریف نموده اند ورشکست شده اند.

تورم جلوتر از سازندگان پیش می رود

عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان تهران می گوید که ساخت و ساز شاید هنوز 30 تا 40 درصد سود داشته باشد اما تورم عمومی از ما جلوتر حرکت می نماید. دبیر کانون انبوه سازان هم با بیان این ادعا که مدیریت شهری می خواهد هزینه سرسام آور نیروهای مازادی که استخدام نموده را از سازندگان مسکن دریافت کند، معتقد است که نرخ عوارض باید متناسب با تورم عمومی باشد.

فرشید پورحاجت می گوید که در امسال در بعضی موارد هزینه های ناشی از عوارض شهرداری تا 3000 درصد افزایش یافته است. به گفته او بسیاری از سازندگان قدیمی یا ورشکست شده اند یا به دلیل بالا بودن ریسک سرمایه گذاری در حوزه مسکن، عطای این عرصه را به لقایش بخشیده اند.

پس از رشد لجام گسیخته مسکن که از نیمه دوم سال 1396 آغاز شد، موج نقدها به سمت واسطه های ملکی و هم چنین فعالان عرصه ساخت و ساز شدت گرفت. میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه 1398 به متری 12 میلیون و 670 هزار تومان رسید و بیشترین رشد ماهیانه از سال 1392 تا کنون را در اردیبهشت ماه امسال تجربه کرد. در بعضی موارد دیده می گردد که سازندگان به طور مرتب قیمت واحدهای کلید نخورده را بالا می برند. بعضی واحدها که ساخت آنها دو سال قبل به اتمام رسیده، حالا با قیمت های سه تا چهار برابر به فروش می رسد. عمده سازندگان به دلیل انتظارات تورمی در سال قبل از فروش امتناع می کردند و معدود افرادی هم که می فروختند، کسانی بودند که در تأمین نقدینگی به مشکل برخورده بودند. نظر کارشناسان این است که امسال روند ورود واحدهای کلید نخورده به بازار بیشتر می گردد؛ هرچند ساخت و ساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک سوم کاهش یافته و روز به روز شاهد انباشت متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمت ها از خرید ناتوان شده اند.

با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن، شرایط فعلی در بخش مسکن را نوعی اصلاح قیمت می دانند که سازندگان، نه مقصر، بلکه قربانی آن هستند.

در سوی دیگر منتقدان می گویند که انبوه سازان در سال های گذشته سودهای هنگفتی از ساخت و ساز به جیب زده اند و حالا باید جلوی این قطار پول سازی گرفته گردد. چند روز قبل بهاره آروین، عضو شورای شهر گفته بود: تعادلی شوم میان چند صد نفر انبوه سازان پایتخت، رأس مدیریت شهرداری تهران و مدیران میانی در بدنه شهرداری تهران برقرار شده بود که هم با ناچیز بودن مبلغ رسمی عوارض، منافع انبوه سازان پایتخت تأمین گردد، هم امکان انجام انواع تخلفات و توافقات خارج از ضوابط فراهم گردد … این داستان تهران بوده است، شهری که فضا و آسمانش به حراج گذاشته شده است تا اضلاع این مثلث، در تمام این سال ها، هوای منافع یکدیگر را داشته باشند آنچنان که نرخ رسمی عوارض چند سال بروز نگردد.

این صحبت های آروین، هفت ماه پس از آن عنوان شد که شورای شهر تهران در آبان ماه 1397 در قالب تبصره 15 مصوبه اصلاحیه نحوه اخذ مطالبات شهرسازی شهرداری تهران را مکلف کرد که حداکثر ظرف دو ماه، نرخ عوارض را مطابق با آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و جهت تصویب به شورای شهر ارائه کند. دو ماه بعد، شهرداری در بهمن ماه 1397 این تکلیف را انجام داد؛ به گونه ای که از ابتدای سال 1398، میزان عوارض بر مبنای آخرین ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک محاسبه و اخذ گردد. آروین می گوید که نرخ مصوب و به روزرسانی شده عوارض ساختمانی همچنان به زحمت به دو درصد قیمت نهایی املاک چند میلیاردی می رسد.

شهرداری: افزایش عوارض پروانه تأثیری بر قیمت املاک ندارد

در این بین، شهرداران از مصوبه شورای شهر دفاع می نمایند. فرهاد کرمی، رئیس واحد صدور پروانه ساختمان شهرداری منطقه دو طی گفت وگویی با بیان این که افزایش عوارض تأثیری بر قیمت املاک ندارد، گفته است: نباید نگاه یکسان به تمامی مناطق شهر داشته باشیم. بعضی از مناطق مانند بافت فرسوده را باید از بخش سوداگری و سرمایه گذاری تفکیک کرد. به همین خاطر هم شهرداری تهران عوارضی از بافت فرسوده دریافت نمی نماید اما قطعاً سازندگانی که با هدف کسب سود در بازار فعالیت می نمایند و از افزایش قیمت املاک منتفع می شوند، باید عوارض مورد نظر را برای اداره شهر بپردازند.

به گفته وی، دیدگاه شهرداری این است که نباید از راه تراکم فروشی و تخلف دنبال درآمد باشیم. او در این باره خاطرنشان می نماید: از سال 1394 تاکنون افزایش عوارض هر متر مربع به یک میلیون تومان هم نرسیده است، در حالی که در محله ای واقع در منطقه 2 هر متر مربع ساختمان با قیمت 50 تا 60 میلیون تومان به فروش می رسد.

سازندگان: نرخ عوارض 300 درصد افزایش یافته است

از سوی دیگر بعضی سازندگان اعلام می نمایند که نرخ عوارض تا 300 درصد افزایش یافته است. تجربه نیز نشان داده هرچه هزینه های ساخت بالا برود، سازندگان نهایتاً آن را بر روی قیمت تمام شده ملک محاسبه و از خریداران دریافت می نمایند.

دبیر کانون انبوه سازان از رشد 3000 درصدی عوارض صدور پروانه در شهر اهواز صحبت می نماید که البته می گوید با تدبیر شهردار اهواز این تبصره اصلاح شده است. فرشید پورحاجت پیش از این با بیان این ادعا که دولت هیچ سیاستی در بخش زمین ندارد گفته بود هر وقت شکاف بزرگی در قیمت مسکن روی داد دشمن فرضی تحت عنوان سوداگر را عنوان می نمایند. این سوداگر کیست، خدا می داند، از کجا متولد شده خدا می داند، نمی گردد عقل مردم را به بازی بگیریم.

او با بیان این پیشنهاد که اقدام شهرداری اهواز در اصلاح ضریب عوارض می تواند در تهران نیز انجام گردد، می گوید: نرخ عوارض ساخت و ساز باید از دفترچه ارزش معاملاتی استخراج گردد که کمیسیون های تقویم املاک به طور سالیانه اعلام می نمایند. در بقیه عوارض، دست شوراهای شهر و شهرداری ها باز است که فرمول هایی برای اخذ عوارض استفاده نمایند. ولی قانون گذار این اجازه را به شهرداری ها نداده که خارج از تورم، عوارضی را وضع نمایند که افزایش هزینه های مردم برای شارژ شهری را به دنبال داشته باشد.

قیمت زمین برای پروژه های جدید همیشه بالاتر از سود سازندگان است

هم چنین محمدمهدی مافی، عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این که سودهای تا 40 درصدی بخش ساخت و ساز در واقع نوعی غلبه بر شرایط تورم عمومی محسوب می گردد به خبرنگاران گفت: معمولاً در ساخت و سازهای شهری، سود سازندگان از واحدهای مسکونی بین 30 تا 40 درصد در مدت زمان دو ساله است. بیش از 40 درصد به ندرت اتفاق می افتد و کمتر از 40 درصد رغبت سرمایه گذاری را پایین می آورد. ولی معمولاً از زمان آغاز تا انتها پروژه به طور دائم، تورم به سازندگان تحمیل می گردد.

وی میانگین قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در شهر تهران را 8.5 تا 9 میلیون تومان دانست و اضافه نمود: با توجه به قیمت متوسط شهر تهران یعنی 12.6 میلیون تومان روی کاغذ، سازندگان 3.5 تا 4 میلیون تومان سود می برند اما با توجه به افزایش شدید قیمت زمین که مهم ترین مؤلفه در بخش ساخت و ساز محسوب می گردد دیگر نمی توانند پروژه ای همانند آن چه در حال حاضر می فروشند را بسازند و معمولاً سازندگان مجبور به تعریف پروژه های کوچک تر می شوند.

مطابق طرح جامع مسکن برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث گردد. اما بر اساس پروانه های ساختمانی، این رقم به 300 تا 350 هزار واحد رسیده و کارشناسان از جمله دلایل جهش قیمت مسکن را به هم خوردن توازن بین عرضه و تقاضا عنوان می نمایند.

تعدیل عوارض در دستور کار شورای شهر

به روزرسانی نرخ عوارض پروانه های ساختمانی در شرایطی که هنوز به طور جدی وارد فاز اجرایی نشده بود، مجدداً در دستور کار مدیریت شهری قرار گرفته است. بعضی شهرداری ها و اعضای شورای شهر با این استدلال که مصوبه مذکور باعث عقب نشینی سازنده ها از بازار شده و باعث گرانی بیش از پیش مسکن می گردد درصدد اصلاح مصوبه و تعدیل عوارض برآمدند.

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در روزهای اخیر گفته است: با وجود اینکه دولت برای جلوگیری از تبعات اجتماعی این موضوع، یک ضریب 36 درصد را اعلام نموده است و تاکید داشته که 36 درصد تعرفه دفترچه ارزش معاملاتی سال 97 ملاک عمل قرار گیرد اما وقتی شهرداری این دفترچه را در سامانه نحوه محاسبه عوارض قرار داد، ارقامی که خروجی این سامانه می گردد، رقم های قابل توجهی است و ما را نیز به عنوان اعضای شورای شهر تهران را نگران نموده و به هیچ عنوان این تصمیم در اختیار شورا نبوده و توسط شورا نیز اتخاذ نشده است.

وی بیان کرد: نهایتاً ما با شهرداری تهران نیز صحبت کردیم که آنها بر اساس تبصره سوم مصوبه قبلی شورا که شهرداری را مکلف نموده نسبت به انجام مطالعات برای تعدیل ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی به صورتی که عدالت اجتماعی را به شکل کامل در همه بلوک های شهری و پارسل های شهر تهران لحاظ و اقدام کند و ظرف سه ماه تا اواخر خرداد ماه بیاورد.

malayro.ir: تور مالزی ارزان، سفر به کوالالامپور، پنانگ و لنکاوی در نوروز و دیگر ایام سال

ayrokh.ir: آیرخ: مجله زیبایی و سلامتی