خطای دوم در بازار اجاره - مجله سرگرمی

به گزارش جهانی اقتصاد، اعلام یک سیاست پیشنهادی نو با هدف ساماندهی بازار اجاره خطر بروز خطای دوم در این بازار در شرایط بحرانی فعلی را به متولی مسکن گوشزد می نماید. آنالیز های به عمل آمده از سوی جهانی اقتصاد نشان می دهد، سیاست اختصاص سهمیه ساخت 150هزار واحدی مسکن های اجاره ای از مجموع برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به تازگی به عنوان سیاست پیشنهادی در این بخش ارائه شده است که دیدگاه های کارشناسی خطر بروز خطای دوم در بازار اجاره، به فاصله نسبتا کوتاهی از شکست سیاست مشخص سقف افزایش اجاره بها، را مطرح می نماید.

آن طور که اخیرا اعلام شده قرار است سهمیه ای معادل 150 هزار واحد مسکونی از فرایند ساخت یک میلیون مسکن در سال، به ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری اختصاص یابد. اگرچه متولی مسکن با نیت ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره بها، نوسان نرخ والتهاب در این بازار این پیشنهاد را در دست آنالیز دارد اما کارشناسان می گویند سیاست عرضه به بازار اجاره در این قالب احتیاجمند پیش احتیاجها و اقدامات قبلی است. اقداماتی که قبل از اجرای این سیاست می تواند به فوریت منجر به افزایش عرضه به بازار و انتفاع مستاجران شود.

خطای اول در بازار اجاره مسکن از تابستان سال گذشته در پی سیاست مشخص سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در کشور کلید خورد. سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب پذیر در برابر زیان های ناشی از شیوع کرونا، در ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به مشخص ضوابطی برای بازار اجاره کرد. در این مصوبه سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در کشور به طور میانه 20 درصد (25 درصد برای تهران، 20 درصد برای مراکز استان ها وشهرهای بزرگ و 15 درصد برای سایر شهرها)، مشخص شد.در حالی که از همان ابتدای تصویب این دستورالعمل و با وجود نیت مثبت سیاستگذار برای کنترل التهاب در بازار اجاره وحمایت از مستاجران از این جهت، گروهی از کارشناسان این سیاست را برنامه ای ناکارآمد ومحکوم به شکست گفتند، آمارها نیز این موضوع را تایید می نماید.

سال گذشته میانه اجاره بهای مسکن در شهر تهران 40 درصد افزایش یافت.این در حالی است که سقف مجاز اعلام شده از سوی متولی مسکن برای افزایش اجاره بها 25 درصد مشخص شده بود.در کشور نیز اجاره بهای مسکن 37 درصد رشد کرد. در حالی که سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد مشخص شده بود.

این سیاست در حالی دو سال متوالی (سال های 99 و 1400) در بازار اجاره به کار گرفته شد که گروهی از کارشناسان از همان ابتدا گفتند دلیل شکست این سیاست و محرز بودن ناکارآمدی این برنامه به یک منطق اقتصادی ساده در ارتباط با تحولات اقتصادی و غیراقتصادی، برمی شود.

براساس منطق اقتصادی تحولات در بازار اجاره مسکن (تغییر نرخ اجاره ) تابعی از تغییرات قیمت مسکن وتورم عمومی است. در زمانی که قیمت واحدهای مسکونی به شدت در حال افزایش است نمی توان با سیاست های محدود نماینده اثر تغییر قیمت مسکن را بر بازار اجاره و سطح اجاره بها خنثی کرد. از سوی دیگر زمانی که تورم عمومی وجود دارد نمی توان تورم در بازار اجاره مسکن را با سیاست های دستوری متوقف کرد.

همیشه و در هر زمانی با افزایش قیمت مسکن سطح اجاره بها نیز افزایش یافته است. اگر چه سال گذشته تورم اجاره مسکن تقریبا نصف تورم مسکن بود اما از آنجا که مستاجران اقشار آسیب پذیر با بنیه اقتصادی بسیار ضعیف تر در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن هستند، فشار بیشتری از ناحیه افزایش اجاره بها متحمل می شوند. با این حال از سال گذشته، سیاستگذار مسکن به جای ریشه یابی و اقدام موثر و کارآمد در این زمینه خطای سقف گذاری را برای افزایش اجاره بها آن هم در شرایط تورمی دنبال کرد. این اقدام یک پیامد مخرب نیز برای بازار اجاره در پی داشت و آن کاهش عرضه به بازار اجاره مسکن از یکسو و بهانه تراشی های بعضی از موجران برای تخلیه واحدی که مستاجر در آن ساکن است با انگیزه عرضه به مستاجر دیگر با اجاره بهای بیشتر بود.

بعضی از موجران که خواستار افزایش رقم اجاره بها بیش از سقف مصوب بودند با بهانه تراشی، قرارداد سال قبل خود با مستاجر را تمدید ننموده و پس از تخلیه واحد را به فرد دیگری با اجاره بهای دلخواه عرضه نموده اند. از سوی دیگر، عدم تعادل و تناسب رشد قیمت مسکن با رشد مجاز اجاره بها و بعلاوه عدم سنخیت نرخ دستوری اجاره با نرخ تورم عمومی از مهم ترین عوامل از بین بردن انگیزه در مالکان برای عرضه مسکن به بازار اجاره بود.

هم اکنون نیز سیاستگذار پس از پشت سر گذاشتن خطای اول (خطای مشخص سقف برای افزایش اجاره بها)، بدون توجه به راه اصلی برای ساماندهی در بازار اجاره وکنترل اجاره بها، جهت فرعی را در پیش گرفته است.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد دو گروه عوامل بیرونی و درونی در مشخص سطح اجاره بها و تورم این بخش از بازار ملک اثرگذار است که متولی مسکن برای اخذ تصمیم کاربردی تر، سریع تر و اثربخش تر باید به آنها توجه کند. یک دسته از این عوامل، متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است. ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی دو عامل موثر در ایجاد التهاب در بازار اجاره وثبت تورم بالا در این بازار هستند که باید از سوی سیاستگذار کنترل شود. در صورتی که انتظارات تورمی در نتیجه کاهش ریسک های غیراقتصادی کاهش یابد، آرامش نیز در بازار اجاره مانند سایر بازارها حاکم می شود. بنابراین تغییرات اجاره بها تنها به عوامل درونی بازار مسکن بستگی ندارد که بتوان با سقف گذاری آن را محدود کرد. تورم عمومی و نوسان بازار مسکن نیز همان گونه که پیش از آن گفته شد از دیگر عوامل موثر در ایجاد نوسان و التهاب در بازار اجاره است که باید سیاست های محدود نماینده و کاربردی (البته غیردستوری) در این زمینه نیز اجرایی شود. تنها در این صورت است که می توان نوسان شدید در بازار اجاره مسکن را نیز کنترل کرد.

براساس دیدگاه های کارشناسی، اگرچه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در جهت راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای اقدامی ضروری است اما این اقدام حتی در برترین حالت و به شرط فراهم بودن تمام امکانات و شرایط، دست کم دو سال زمان می برد.آن هم در شرایطی که شرایط در بازار اجاره بحرانی است و عملا سیاستگذار باید به فوریت برای ساماندهی این بازار وکنترل التهاب در آن وارد عمل شود. به گزارش جهانی اقتصاد، راه اصلی و فوری برای کاستن از التهاب در بازار اجاره از جهت افزایش عرضه هم اکنون فراهم است.آن هم از جهت اجرای قانون اقتصادیات بر دارایی های ملکی (اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی) .

آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون و در صورتی که این اهرم موثر اقتصادیاتی به کار گرفته شود از همان روزهای اول اجرای قانون، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار اجاره عرضه خواهد شد. در واقع نخستین اثر کوتاه مدت اجرای اقتصادیات بر دارایی های ملکی یا همان اقتصادیات سالانه از واحدهای مسکونی، افزایش عرضه به بازار اجاره است. این اهرم اقتصادیاتی علاوه بر مانع گذاری در جهت فعالیت سفته بازها و ملاکان و علاوه بر آنکه یک راه چاره مهم و اصلی برای مهار تورم و جهش مسکن است، اثر مثبت وزود بازدهی بر بازار اجاره دارد.

اگرچه بعضی از مطالعات وتحقیقات قبلی نشان می دهد عمده واحدهای مسکونی خالی از سکنه، واحدهای لوکس واقع در منطقه ها شاقتصادی و گران قیمت شهر تهران هستند اما تحولات ایجاد شده در رفتار سرمایه گذاران به خصوص طی یکسال گذشته، فرایند متفاوتی را نشان می دهد. بعضی اعلام می نمایند از آنجا که عمده این واحدها در منطقه ها شاقتصادی مرکز قرار دارند، بنابراین حتی در صورت عرضه آنها به بازار ملک تحول خاصی در بازار اجاره منطقه ها مصرفی و متقاضیان مصرفی نخواهند داشت. اما شرایط متفاوت سرمایه گذاری های ملکی طی دست کم یک سال گذشته واقعیت دیگری را نشان می دهد. طی یک سال گذشته، تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران در پی احساس ایجاد فضای سرمایه گذاری غیر ایمن در سایر بازارها اقدام به خرید آپارتمان در منطقه ها و محلات مصرفی کردند. هم اکنون حجم زیادی از واحدهای مسکونی خریداری شده دست کم طی یک سال گذشته در منطقه ها مصرفی به صورت خالی نگه داشته شده است که در صورت اعمال اهرم اقتصادیاتی موثر مقابله با ملاکی به فوریت به بازار مسکن به ویژه بازار اجاره عرضه خواهند شد.

کارشناسان توصیه می نمایند در چنین شرایطی که بازار اجاره به شدت ملتهب و متورم است و احتیاج به مداخله اورژانسی دارد، نمی توان اعمال سیاست درست برای کنترل شرایط را به دو سال آینده (زمان آماده شدن واحدهای استیجاری وعده داده شده) موکول کرد، بلکه ضروری است با اجرای سیاست اقتصادیاتی موثر اقدام به تحریک عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره کرد.

تجارب کشورهای پیروز جهان نشان می دهد هم اکنون نرخ اقتصادیات سالانه املاک مسکونی در آمریکا و اروپا معادل 6/ 1 و در ترکیه تا 6/ 0 درصد ارزش هر واحد مسکونی است. این نرخ به طور میانه در جهان بیش از یک درصد است و دولت ها از این طریق جهت سفته بازی و ملاکی را به نفع متقاضیان مصرفی و مستاجرها محدود می نمایند.

از سوی دیگر و در شرایطی که دولت برای ساخت واحدهای مسکونی در کلان شهرها با محدودیت زمین روبرو و ناچار به ساخت وعرضه مسکن در خارج از محدوده شهرها وشهرهای نو با فاصله از شهرهای مادر است، اجرای این سیاست می تواند منجر به افزایش عرضه استیجاری در داخل شهرها یعنی مکان هایی که تقاضا در آنجا حضور و تمایل به سکونت دارد، شود. در واقع هم اکنون یک کلید فوری برای افزایش عرضه به بازار اجاره وکمک به مستاجرها از این طریق آماده است اما دولت بنا دارد به ساخت کلید نو یعنی عرضه 150 هزار واحدی که در برترین حالت تا دو سال به طول می انجامد بپردازد. گروهی از کارشناسان معتقدند این مدل سیاستگذاری به جای انکه در عمل حامی مستاجران باشد و به نفع آنها تمام شود حامی ملاکان است؛چرا که حتی در صورت اجرا در زمان اعلام شده وتحقق وعده داده شده منجر به خروج اجباری مستاجرها از داخل شهرها به حاشیه می شود؛ در حالی که ملاکان هیچ هزینه ای از بابت خالی نگه داشتن واحدها وملاکی نمی پردازند و همچنان با افزایش دامنه فعالیت های خود در بازار مسکن در نبود سیاست اقتصادیاتی موثر، التهاب قیمتی در بازار ملک را دامن می زنند. در واقع یکی از نتایج اجرای این سیاست عملا روانه شدن سود بیشتر به جیب ملاکان و دود بیشتر به چشم مستاجران است.

دو سیاست مکمل برای بازار اجاره

فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن با تایید لزوم به کارگیری ابزارهای موثر اقتصادیاتی برای کنترل بازار مسکن، به جهانی اقتصاد گفت: برای ساماندهی بازار اجاره دولت باید دو سیاست مکمل را به صورت همزمان دنبال کند.

وی با بیان اینکه سیاست افزایش عرضه مسکن با اجاره بهای در استطاعت یک اقدام مهم و ضروری برای تنظیم اجاره بها وکنترل التهاب در این بازار است، اضافه نمود: دو سیاست مقابله با سفته بازی به وسیله اعمال اهرم های اقتصادیاتی موثر و ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری، اقدامات مکمل برای ساماندهی این بازار هستند و باید در کنار هم دنبال شوند. وی موثرترین اهرم اقتصادیاتی برای کنترل بازار مسکن را اقتصادیات سالانه بر املاک مسکونی گفت وگفت: متولی مسکن باید به فوریت پکیجی کاربردی از اقدامات موثر برای ساماندهی بازار مسکن واجاره طراحی و اجرا کند.

banima.ir: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای بانیما